如何分析連鎖專賣店的商圈？

    專賣店的市場(chǎng)拓展用專業(yè)的話說就是連鎖專賣經(jīng)營(yíng)管理之店面力，顧名思義強(qiáng)調(diào)的就是專賣店面本身與市場(chǎng)拓展規(guī)劃。筆者做某著名品牌企業(yè)的營(yíng)運(yùn)管理工作時(shí)一直就信守并成功實(shí)踐了通過對(duì)專賣店面自身形象的塑造與區(qū)域市場(chǎng)的合理規(guī)劃，從而綜合提升單個(gè)專賣店的品牌形象，實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的所有連鎖專賣店的整體現(xiàn)象，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷額與利潤(rùn)、品牌深入人心、市場(chǎng)具有穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)地位的全贏目標(biāo)。

    為了能夠充分展現(xiàn)連鎖專賣店的店面力各要素讓開連鎖專賣店的企業(yè)或個(gè)人通俗易懂，因此筆者從店面本身及市場(chǎng)規(guī)劃兩個(gè)方面進(jìn)行分解，即：如何進(jìn)行開店選擇、如何確定具體店址、如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、如何進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)劃與調(diào)整。帶者這四個(gè)問題我想我們應(yīng)該聚焦思考：商圈分析、店址選擇、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與調(diào)整這幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

    連鎖專賣店面本身就涉及到如何開店，因而我們開連鎖專賣店的企業(yè)或個(gè)人也就得必須首先考慮到在哪里開店？店址怎么選擇？開這個(gè)連鎖專賣店是盈利還是虧損等問題。當(dāng)然筆者的思考點(diǎn)也是根據(jù)這些疑問進(jìn)行層層推進(jìn)的。

    筆者撰寫本文主要是與開連鎖專賣店的企業(yè)或個(gè)人相互探討連鎖專賣店的商圈如何分析這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。第一個(gè)問題就是到哪里開店，開連鎖專賣店的場(chǎng)所很多如：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、高校區(qū)、工業(yè)區(qū)等等。這就涉及場(chǎng)所的選擇也就是前期的調(diào)查：商圈分析。
商圈分析按照筆者的工作經(jīng)驗(yàn)有兩個(gè)部分即：廣義商圈分析（經(jīng)濟(jì)、人口、政府規(guī)劃政策等）、狹義商圈分析，在這里筆者則探討的是狹義商圈分析。

    所謂商圈分析是指顧客愿意到本專賣店購(gòu)買產(chǎn)品的距離與相應(yīng)的時(shí)間，通常情況與本店店面地址相距500m左右的距離為佳。如下圖：

    為了確保商圈分析的有效性，還得對(duì)在商圈范圍內(nèi)給予充分的調(diào)查。以下是筆者對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)查時(shí)常關(guān)注的三大要點(diǎn)：人口、競(jìng)爭(zhēng)品牌、基本費(fèi)用等。

    人口調(diào)查

    人口調(diào)查的內(nèi)容包括該區(qū)域的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)收入、人流量的大小等。

    人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)這兩個(gè)要點(diǎn)主要是調(diào)查該地的消費(fèi)容量。如人口數(shù)量不及5萬(wàn)，而且人口結(jié)構(gòu)又是以一線打工者的郊區(qū)、工業(yè)區(qū)，首先就可以篩選出局。

    購(gòu)買習(xí)慣與經(jīng)濟(jì)收入兩個(gè)要點(diǎn)主要是確定銷售的終端與產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。如：沈陽(yáng)、大連、北京、天津等北方地區(qū)的各個(gè)城市則以商場(chǎng)為主，更具體的說筆者曾經(jīng)出差東北地區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)了大賣場(chǎng)VS小店鋪、時(shí)尚VS低收入、渠道空間狹窄市場(chǎng)進(jìn)入門檻高、投入大產(chǎn)出小、區(qū)域小差異大對(duì)商場(chǎng)極度信任的現(xiàn)象。溫州、成都、株州等南方地區(qū)的各個(gè)城市雖也有商場(chǎng)，但是消費(fèi)者對(duì)連鎖專賣店的消費(fèi)信任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北方地區(qū)那種現(xiàn)象；另外中西部地區(qū)與沿海地帶的各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)收入有極大差距，因而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有很大的不同，比如在鞋行業(yè)中西部地區(qū)的注塑鞋類有較大市場(chǎng)消費(fèi)，而在沿海地區(qū)以長(zhǎng)三角市場(chǎng)為例則更注重的產(chǎn)品款式和產(chǎn)品休閑趨勢(shì)。

    人流量的大小調(diào)查主要是就地城市街區(qū)的氛圍營(yíng)造，也是決定是否開店的主要因素。如溫州的五馬街商業(yè)區(qū)，同在一個(gè)街區(qū)不同地段因人流量的分流造成的營(yíng)業(yè)額也就大不相同。著名品牌HQT的五馬街專賣店年銷額可達(dá)200多萬(wàn)，而在勝利路、公園路一帶則只有    70萬(wàn)—80萬(wàn)的年銷額。

    競(jìng)爭(zhēng)品牌

    競(jìng)爭(zhēng)品牌的調(diào)查主要以競(jìng)爭(zhēng)品牌的數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)、潛在競(jìng)爭(zhēng)品牌等要素來進(jìn)行分析。

    競(jìng)爭(zhēng)品牌數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)的要素調(diào)查主要是調(diào)查當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否飽和、競(jìng)爭(zhēng)是否激烈，如果是同一個(gè)行業(yè)品牌數(shù)量極多、品牌結(jié)構(gòu)比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)容量，當(dāng)然這是選擇的重要場(chǎng)所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百貨休閑少女裝區(qū)域共有30多個(gè)品牌，其中主要是國(guó)外品牌如ONLY等，國(guó)內(nèi)品牌只有艾格這個(gè)品牌在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的享有較高的商譽(yù)。

    潛在的競(jìng)爭(zhēng)品牌的分析，也將預(yù)示著未來的市場(chǎng)提升。如：長(zhǎng)沙商業(yè)步行街的女裝連鎖專賣店在05年之時(shí)主要有只有歌莉婭、浪漫一身等品牌專賣店，但后來其他品牌紛紛跟進(jìn)相繼出現(xiàn)了淑女屋、江南布衣等品牌。

    基本費(fèi)用

    基本費(fèi)用調(diào)查的調(diào)查要素主要有：轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租金、物業(yè)管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅、水電費(fèi)、裝修費(fèi)、人員工資等。